В Екатеринбурге с начала года на 35 процентов выросло количество исков к застройщикам. Зачастую претензии касаются низкого качества сданных квартир – где-то продувают окна, а где-то даже стены. Но встречаются и другие споры, связанные, например, с проблемами в благоустройстве придомовой территории или исками от подрядчиков. Девелоперы видят в этом происки профессиональных сутяжников, которые заинтересованы в получении неустоек. По мнению экспертов, в ближайшее время подобные иски пойдут на спад из-за стагнации в сфере строительства и протекционной политики государства в отношении застройщиков.
В картотеках районных судов Екатеринбурга с января по май текущего года выросло количество исков, поданных к местным девелоперам от физических лиц. Часто дела касаются защиты прав потребителей или нарушений прав связанных с участием граждан в долевом строительстве. Всего, по подсчётам «Октагон.Урал», в райсудах за этот период было зарегистрировано порядка 250 исков к застройщикам. Это на 35 процентов выше, чем годом ранее за аналогичный период – тогда было всего 185 исков.
В выборке учитывались поданные к юрлицам строительных компаний Урала исковые требования. Все проверяемые компании внесены в единый реестр застройщиков государственной информационной системы жилищного строительства Дом.рф и не всегда имеют в названии упоминание материнской компании.
Согласно данным судебных картотек в семи райсудах Екатеринбурга, основной рост исковых требований за пять месяцев текущего года зафиксирован в судах Октябрьского, Верх-Исетского и Кировского районов. Например, только в Октябрьском райсуде в отношении компании «Брусника» за этот период было зарегистрировано 24 иска. А за аналогичный период 2021 года в картотеке числится только восемь исков к застройщику.
Лидерами по количеству исковых требований в райсудах Екатеринбурга стали структуры, связанные с группой компаний «ТЭН» (71 иск), корпорации «Атомстройкомплекс» (58 исков), «Брусники» (46 исков) и группы «ЛСР» (40 исков).
Согласно опубликованным решениям, зачастую суды рассматривают споры, связанные с претензией покупателей квартир к качеству полученной от застройщика недвижимости. По словам партнёра юридической компании Benefactum Артёма Страшнова, специалисты которой работают со спорами по недвижимости, самой распространённой проблемой является неправильная установка оконных конструкций и балконных дверей. В итоге фиксируется большое количество продуваний и промерзаний, образования наледей.
«Бывают и дела, связанные с ошибками в устройстве вентиляции, повышенной влажности и плохой шумоизоляции. И таких дел, по нашим наблюдениям, действительно становится больше».
Артём Страшнов
партнёр юридической компании Benefactum
Как видно из судебных решений, часть недостатков оказываются действительно серьёзными. Например, у одной из покупательниц квартиры после сдачи на кухне и на балконе отслоилась штукатурка, пол был кривой, плитка скрипела, а из-за негерметичности окон квартира продувалась и промерзала. Истица пыталась взыскать с застройщика моральный вред, а также штраф за невыполнение требований потребителя по исправлению недостатков – более 40 тыс. рублей за день просрочки. К моменту решения суда сумма набежала бы немалая, но застройщик заключил с истцом мировое соглашение и выплатил более 180 тыс. рублей.
Кроме качества квартир, претензии со стороны истцов возникают и из-за просрочки передачи объекта. Например, по решению суда одна из компаний группы «ТЭН» должна выплатить заявителю из Екатеринбурга неустойку в сумме 590 тыс. рублей за просрочку сдачи квартиры – застройщик нарушил дату передачи, из-за чего истец был вынужден высуживать своё жильё. Помимо штрафа, по решению суда застройщик должен также оплатить компенсацию морального вреда в размере 5 тыс. рублей.
Встречаются среди исков и необычные претензии. К «Бруснике» подавал иск житель построенного ЖК. Через суд он требовал от компании восстановить придомовую территорию после работ с укладкой бытовой канализации. Якобы застройщик после работ не привёл дорогу и газон в надлежащий вид.
Как пытался уверить суд истец, помимо эстетической стороны, эти недоделки повлияли и на безопасность жителей, в частности сам заявитель, оказывается, споткнулся, упал и получил перелом правой кисти. За это он потребовал от застройщика компенсацию морального вреда и оплату лечения в санатории Алушты.
Суд, рассмотрев иск, взыскал с застройщика только моральный вред в размере 15 тыс. рублей.
Как отмечают участники рынка недвижимости, помимо споров о качестве или сроках сдачи жилья рост исков к застройщикам может быть связан и с подрядными организациями.
– У меня есть подозрения, что эта ситуация связана с подрядчиками, которые не могли не вписаться в себестоимость строительства, которая последние полтора года очень сильно росла. Проблема может быть связана с этой плоскостью, – пояснил «Октагон.Урал» глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Как следует из картотек, подобные споры действительно есть. Например, в начале года Кировский райсуд Екатеринбурга начинал рассматривать иск о взыскании с ЛСР 1,6 млн рублей в пользу подрядчиков, которые работали на обустройстве крыши объекта застройщика в Мичуринском. Решение по делу не было принято – райсуд передал спор в Свердловский арбитражный суд.
Представители строительных компаний сами отмечают, что не видят роста исков по защите прав потребителей. В целом, если брать данные картотек райсудов за 2021 год и сравнить с 2020-м, действительно в прошлом году подобные споры уменьшились на 13 процентов.
Те же иски, которые доходят до судебных разбирательств, по мнению девелоперов, связаны с агитацией недобросовестных юридических компаний, основная цель которых – заработать на деле заявителя. В большинстве же случаев застройщикам, по их словам, удаётся решить проблему в досудебном порядке.
«Зачастую в суд обращаются те, кому нужен не ремонт, а деньги».
Пресс-служба ЛСР
– Причём, судя по практике, большую часть присуждённых средств забирают именно юристы как свой гонорар, оформляя соответствующим образом условия договора с собственником жилья, – пояснили «Октагон.Урал» в пресс-службе ЛСР.
– Мы, как и любой другой федеральный застройщик, нередко сталкивается с неадекватными требованиями покупателей. В среднем каждая четвёртая претензия либо необоснованна, либо предполагает компенсацию, завышенную в два и более раз. Нам достаточно успешно удаётся урегулировать подобные споры в досудебном порядке, – рассказали в пресс-службе ООО «Брусника».
В целом потребительский экстремизм не отрицают и участники юридического рынка. По словам собеседников издания, на рынке встречаются дольщики, которые готовы инициировать разбирательства с застройщиком даже до того, как дома построены.
– Но это злоупотребление своим правом. Ведь нужно понимать, что если наберётся несколько десятков подобных умников, то это может просто парализовать стройку – девелопер будет только разбираться с дольщиками, а не строить. Поэтому многие крупные юркомпании подходят к выбору своих клиентов тщательно и берут дела, где есть реальные нарушения прав потребителя или дольщика, – пояснил собеседник «Октагон.Урал».
Опрошенные «Октагон.Урал» юристы признают, что в последнее время суды стали всё чаще вставать на сторону застройщиков. То есть если нарушения действительно есть, то они их признают, но чаще пользуются возможностью снижения суммы неустойки. Дело в том, что, если истец сможет доказать нарушение своих прав, он может претендовать на получение штрафа в размере суммы сделки.
Условно говоря, если жильё сдаётся со срывом сроков, то потребитель может получить не только квартиру, но и деньги, равные половине её стоимости.
– В юридической практике встречаются случаи, когда неустойка снижается в 10 раз, а адвокаты сталкиваются с тем, что в объективной ситуации, где застройщик виноват, его наказывают по минимуму. Исходя из этого, у представителей юридических организаций есть основания полагать, что суд защищает сторону застройщиков, оберегая таким образом стабильное функционирование отрасли недвижимости в целом, чтобы люди были обеспечены жильём, – считает Артём Страшнов.
В целом подобная протекционная политика государства понятна, особенно в кризисное время.
По мнению экспертов, в ближайшее время стоит ждать снижения исковой нагрузки на застройщиков. Ведь рынок недвижимости сейчас находится в стагнации, и если он не будет активно поддерживаться различными госпрограммами, а покупательская способность населения снизится, то, возможно, и снизится количество продаж и, как следствие, жалоб со стороны покупателей. Возможно, снижение темпов возведения объектов поможет застройщикам улучшить качество застройки, что тоже снизит претензии клиентов.
10 июня 2022