С начала года в Свердловской области резко увеличилось количество исков к региональному управлению Росреестра и министерству по управлению государственным имуществом. Поводом послужила переоценка кадастровой стоимости земли и коммерческой недвижимости, проведённая в прошлом году властями. В результате на крупный бизнес и промышленные предприятия возросла фискальная нагрузка. И снизить её пока получается только через инициирование судебных споров, а не через специально введённую властями процедуру спорных комиссий.
Согласно данным картотеки Свердловского облсуда, в последние месяцы в первую инстанцию увеличилось поступление исков от представителей крупного бизнеса по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости. Ответчиками по ним выступают региональное управление Росреестра и областное министерство по управлению госимуществом (МУГИСО).
Такие иски не были редки, но обычно они исчислялись единицами, тогда как с конца 2020 года подобные дела стали рассматриваться десятками в неделю. Факт повышения количества подобных исков «Октагон.Урал» подтверждают и в облсуде, поясняя, что обычно каждый иск касается ограниченного числа объектов, поэтому в суде может регистрироваться множество исков от одного истца.
Сейчас среди крупных истцов фигурируют ретейлеры «Тандер» (сеть магазинов «Магнит»), «Дикси Юг» (сеть магазинов «Мегамарт») и «Кировский». Согласно материалам дел (решения по ряду споров имеются в распоряжении «Октагон.Урал»), споры зачастую касаются переоценки стоимости земельных участков и недвижимости компаний не только в Екатеринбурге, но и в других муниципалитетах. Например, «Тандер» активно требует переоценки своих участков под магазинами в Ревде, Каменске-Уральском, Невьянске, Верхней Пышме, Нижнем Тагиле и других городах региона.
Здание «Мегамарта» на улице Советской в Екатеринбурге несколько лет оценивалось в 860 млн рублей, а в 2020 году его оценили в 1 млрд рублей. Юристам удалось снизить кадастровую стоимость до 880 млн рублей.Фото: Денис Комиссаров/Яндекс.Карты
Наиболее крупные споры связаны с объектами в Екатеринбурге, где кадастровая оценка коммерческой недвижимости в среднем выше среднеобластных цифр. Например, юристы «Дикси Юг» только через суд смогли значительно снизить кадастровую стоимость одного из своих гипермаркетов «Мегамарт». Здание сети на улице Советской в Екатеринбурге несколько лет оценивалось в 860 млн рублей. Исходя из этой стоимости компания и платила налог на имущество. Но в 2020 году произошла переоценка кадастровой стоимости недвижимости: здание оценили в 1 млрд рублей. В итоге спустя несколько месяцев судебных баталий юристам «Мегамарта» удалось пересмотреть оценку до рыночных показателей – 880 млн рублей.
Впрочем, предпринимателям не всегда удаётся значительно снизить кадастровую стоимость недвижимости. Например, юристы «Кировского» пытались снизить оценку своего торгового объекта на улице Сыромолотова в Екатеринбурге с 340 млн рублей до 240 млн рублей. Но, чтобы разрешить спор, суд провёл свою экспертизу и пришёл к выводу, что рыночная стоимость объекта равна почти 310 млн рублей – именно эта цена в итоге и была назначена судом как кадастровая стоимость, согласно которой будет исчисляться налог на имущество.
Интересно, что, кроме ретейлеров, в суды в этом году идёт и значительное число крупных промышленных предприятий.
Среди истцов есть предприятия АО «НЛМК-Урал», завод «Пневмостроймашина», строительные компании «Стройтэк» и «Корпорация Маяк», Режевской хлебокомбинат и даже коммерческий банк «Агропромкредит». Банк пытался снизить стоимость своей недвижимости в Сысертском районе – она была оценена в 287 млн рублей, но юристам банка удалось снизить её до 190 млн рублей.
Ранее свердловские власти уверяли, что проводимая в 2020 переоценка кадастровой стоимости недвижимости была более лояльной для владельцев земельных участков. В частности, в августе прошлого года и. о. главы МУГИСО Сергей Зырянов говорил, что ведомство переоценило порядка 1,3 млн участков, после чего их кадастровая стоимость была значительно снижена. Средняя стоимость сельскохозяйственных участков упала на 12 процентов, земли под торговыми помещениями подешевели на 8 процентов, а под заводами – и вовсе на 28 процентов. Для решения же спорных конфликтов при МУГИСО создали специальную комиссию, которая могла в индивидуальном порядке пересматривать решение о переоценке земли.
Как пояснили «Октагон.Урал» участники рынка, занимающиеся вопросами кадастровой оценки, в этом году рост исков, связанных с завышенной кадастровой оценкой, действительно есть, так же как и перегибы с переоценкой. Но они в разы меньше, чем в 2012 году, когда произошла первая массовая инвентаризация имущества.
«Тогда этими спорами занимались арбитражные суды, и там были десятки тысяч судебных споров. Более того, тогда цены завышались в десятки раз. Сейчас действительно встречаются завышения в оценках, но они в основном могут быть в два раза, а не десятки».
Павел Гордеев
директор юридической фирмы «Лекстер»
Павел Гордеев отметил, что проблемы с завышением оценки получили только представители торговли и промышленности, а рядовые землевладельцы, напротив, снизили своё налоговое бремя.
На условиях анонимности уральские земледельцы рассказали «Октагон.Урал» о том, каким образом могло произойти общее снижение кадастровой стоимости земли, притом что владельцам бизнеса были подняты цены на их объекты.
– Мы, например, имеем участок в Екатеринбурге недалеко от Верхней Пышмы. Мы владеем им уже порядка 10 лет, и всё это время его кадастровая стоимость была 13 миллионов рублей. А в прошлом году её неожиданно для нас снизили до 2 миллионов рублей. Мы сначала обрадовались, но потом узнали, что этот участок присматривается для реализации крупного девелоперского проекта и скоро его будут выкупать. И тогда стало обидно – мы годами платили налоги исходя из оценки рыночной, а потом нам просто снизили цену участка, его выкупят за бесценок, – заключил собеседник «Октагон.Урал».
В августе 2020 года и. о. главы МУГИСО Сергей Зырянов заявлял, что ведомство переоценило порядка 1,3 млн участков и их кадастровая стоимость была снижена.Фото: Вова Жабриков/URA.RU/ТАСС
Проблему нерыночной кадастровой оценки видят и в профильных организациях, занимающихся поддержкой бизнеса. Там считают, что проблемы связаны, как правило, с желанием чиновников за счёт бизнеса увеличить пополнение бюджета.
– Мы в курсе ситуации. К нам обращалось много предпринимателей, попавших на рост фискальной нагрузки из-за некорректного роста кадастровой стоимости на их объекты. Предполагалось, что конфликтная комиссия при МУГИСО в ручном порядке эти недоработки исключит, но произошло всё наоборот. Этот инструмент, созданный в помощь бизнесу, оказался полностью неработоспособным – 99 процентов их решений связаны с тем, что кадастровая оценка остаётся прежней. Поэтому бизнесу приходится тратить деньги на судебные тяжбы. Власти не понимают, что таким образом бизнес несёт колоссальные убытки и просто может не выжить в данных экономических условиях. Эту практику нужно как-то менять, – подытожил председатель свердловского областного отделения организации «Опора России» Илья Тыщенко.
15 июля 2021