В минувшие выходные в крупном екатеринбургском бизнес-центре «Манхэттен», который был построен компанией AVS Group экс-депутата Валерия Савельева, произошла смена управляющей компании. Одна сторона считает, что захват был совершён силой при поддержке якобы околокриминальных структур, вторая уверяет, что действует в рамках правового поля. Сейчас в ситуации разбираются правоохранительные органы – от районного полицейского отдела и регионального ОБОП до сотрудников СКР и ФСБ. «Октагон.Урал» узнал, как спор из-за бизнес-центра может повлиять на арендаторов.
Управлением БЦ с самого открытия занималась организация «Дом Сервиса», аффилированная с родственниками Савельева, но в 2019 году произошла смена управляющей компании – здание перешло УК «Комплексные Сервисные Решения» и находилось под её управлением до начала 2021 года.
Именно в это время борьбу за бизнес-центр начали две конкурирующие управляющие компании – «Кировская» и «Аурус». Совладельцем первой был бизнесмен Михаил Ярошевский, который до 2020 года возглавлял прежние управляющие компании – «Дом Сервиса» и «Комплексные Сервисные Решения».
В апреле 2021 года по решению собственников управление объектом было передано компании «Аурус», но уже в октябре УК «Кировская» зашла в бизнес-центр на основании нового решения собственников и сменила охрану здания.
Управлением БЦ она занималась до минувших выходных.
Как заявили в социальных сетях представители УК «Кировская», в ночь с пятницы на субботу бизнес-центр был якобы захвачен рейдерами. В захвате, по подсчётам УК, участвовали 30 человек.
– Захват происходил при поддержке людей кавказской внешности. В итоге центр перешёл под контроль новых лиц, которые начали чинить проблемы собственникам здания. Нас не допускают до наших офисов, а, например, в компанию «Астра» (крупный екатеринбургский девелопер), которая владеет 12-м и половиной 11-го этажа, и вовсе представители новой УК пытались прорваться силой и взломать серверные комнаты, – заявил заместитель директора УК «Кировская» Владислав Лебедев. По его словам, захват объекта произошёл в тот же день, когда юристы УК «Кировская» в суде выиграли один из споров с оппонентами, доказав незаконность передачи бизнес-центра им в управление.
К зданию бизнес-центра несколько раз выезжали представители МВД, но вмешиваться в конфликт не стали, посчитав происходящее спором хозяйствующих субъектов. По сведениям «Октагон.Урал», ситуацией с воскресенья начали заниматься не только в районном отделе городской полиции, но и в ряде других правоохранительных органов. В частности, стороны уже давали объяснения и оперативникам регионального отдела по борьбе с оргпреступностью, и даже сотрудникам ФСБ. Поводом для этого послужили публикации в СМИ о причастности к захвату ряда криминальных авторитетов.
В свою очередь, представители УК «Аурус» пояснили, что действовали в рамках правового поля и никаких 30 человек, да ещё из криминальных кругов, в «Манхэттене» не было.
– У нас есть правовые основания для управления объектом. Никакого захвата, тем более силового, не было: вечером в пятницу охранники объекта от прежней УК просто покинули свой пост, и нашим сотрудникам, включая директора, пришлось все выходные дежурить на объекте – мы же не могли его кинуть без охраны. Сейчас нам приходится объясняться со всеми органами и доказывать, что правомочна управлять зданием только УК «Аурус». Перевод же нашими оппонентами спора в плоскость национального вопроса недопустим. Мы сейчас подготовили заявление в правоохранительные органы по поводу возбуждения ненависти, – пояснил собеседник издания из УК «Аурус».
Разлад среди собственников
Наличие проблем отметили не все арендаторы бизнес-центра. Например, в компании «ДжиТиСи-Груп», офисы которой находятся в «Манхэттене», заявили, что узнали о смене управляющей компании из СМИ, и заверили, что никаких сложностей с доступом в здание у них не возникало, хотя, по их признанию, уже почти год не было понятно, кто конкретно управляет центром.
– У нас тоже никаких проблем не было, да и саму смену УК мы не застали. Клиенты в ресторан приходят без проблем, наши сотрудники тоже проходили в центр без проблем, – рассказали изданию в ресторане «Вьет Бамбук».
Как сообщил «Октагон.Урал» управляющий партнёр юридической компании «Генезис» Артём Денисов, который является одним из собственников площадей, понятие рейдерского захвата не укладывается в действия УК «Аурус».
– Их полномочия в качестве управляющей компании подтверждаются общим собранием собственников, проведённым в ноябре 2021 года. Отсюда и, казалось бы, раздутая некоторыми СМИ несправедливая дискредитация органов правоохранительной системы, что якобы они бездействуют. На самом деле вопрос чисто юридический и управленческая составляющая в нём минимальная, – пояснил юрист.
Арендаторы, чьи офисы находятся в БЦ «Манхэттен», узнали о смене управляющей компании из СМИ и заверили, что никаких проблем не возникало, хотя признали, что почти год не было понятно, кто конкретно управляет центром.Фото: Владимир Жабриков/URA.RU/ТАСС
По словам эксперта, смена управляющей компании произошла из-за большего доверия к ней собственников. В частности, новая компания имеет более прозрачные тарифы, сама концепция обслуживания и развития здания в корне отличается от политики УК «Кировская».
– Руководители УК «Кировская» ранее возглавляли управляющие компании БЦ «Манхэттен», в результате их действий здание было доведено до плачевного состояния. Простой пример: когда [сотрудники] УК «Аурус» зашли на объект весной 2021 года, они сразу провели технический аудит здания и представили собственникам заключение о том, что система пожаротушения вообще не функционирует. Сейчас между управляющими компаниями идут суды, где стороны оспаривают итоги собраний. Формально тот, у кого есть последнее решение собственников, должен управлять объектом. Сейчас это решение за УК «Аурус». Получается, что собственники стали заложниками бесконечной юридической карусели, в которой побеждает не правый, а тот, у кого больше финансовых сил и запала, – заключил Артём Денисов.
Шум навредит аренде
Некоторым арендаторам информация о рейдерском захвате всё же навредила.
– У нас в «Манхэттене» находится студия, и сегодня было очень много звонков от клиентов с вопросом о том, что происходит и стоит ли идти заниматься. Приходилось всем объяснять, что этот спор управляющих компаний длится уже год и никаких проблем для клиентов не будет. Тут проблемы только у нас как у арендаторов: мы уже хотим определиться, кому платить. К нам уже приходили и предлагали написать отказ от услуг УК «Кировская», но мы пока не стали этого делать. Надеемся, что в споре разберутся правоохранительные органы, куда участники конфликта обратились, – рассказал «Октагон.Урал» один из предпринимателей, арендующих площади в бизнес-центре.
Как отмечают участники рынка недвижимости, споры из-за контроля над бизнес-центрами не редкость, так как этот бизнес является высокомаржинальным.
– Здесь можно провести параллель с многоквартирными домами, за которые управляющие компании ведут бои. Там множество отчислений, которые можно списать. Самое простое в БЦ – это аренда общих площадей в холлах и на этажах. Это имущество считается общим, и все средства от его аренды идут на счета УК. Но такие бои между УК возможны лишь в том случае, когда объект принадлежит нескольким разнородным собственникам. В «Манхэттене» эти конфликты были делом времени, ведь объект был распродан ещё на этапе строительства, и у него сотни собственников, – сообщил изданию собеседник из сферы управления недвижимостью.
Впрочем, информационный шум вокруг бизнес-центра может сильно ударить по имиджу объекта, что приведёт к снижению арендной платы.
– За последние полтора года ситуация на рынке аренды площадей в классе «В» изменилась, и если раньше был избыток предложения, то сейчас свободных площадей заметно меньше. Но негативный информационный шум не играет на руку администрации объекта – это может отразиться и на цене аренды, и на его заполняемости, – отметил руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
04 февраля 2022