Недвижимость берёт курс на распродажу

• Сомнительная инвестиция: коробка без права прописки по цене квартиры
• Квартиры сдались
• Строительный бум: тактические просчёты и стратегические риски

За 2021 год, по данным аналитиков, квартиры в России в среднем подорожали на 35 процентов. Как отмечают эксперты ЦИАН, цена квадратного метра в отдельных регионах повысилась на 70–80 процентов. Например, в Краснодаре стоимость увеличилась с 42 тыс. до 123 тыс. рублей за квадратный метр, в Москве подобрались к отметке 300 тыс. рублей за метр (рост на 30 процентов), в Санкт-Петербурге ценник с отметки 168 тыс. рублей взлетел до 195 тыс. рублей за метр. В случае с последним динамика объясняется в том числе дефицитом предложения.

– В 2021-м отмечался некоторый дефицит предложения на первичном рынке (Санкт-Петербурга. – τ.): квартиры в самых интересных проектах были распроданы ещё в первом полугодии. Но в целом застройщики бодро скупали земельные участки под новые жилые комплексы и апартаменты и выводили новые проекты, поэтому спрос будет точно удовлетворён, – отмечает директор по продажам Hansa Group Анастасия Иващенко.

Уральцам повезло – цены могли быть выше

Уральские регионы в целом оказались более лояльными к потребителю – рост цены за квадратный метр в большинстве городов Урала не превысил и 20 процентов. В Уфе, например, стоимость повысилась примерно на 15 процентов. В столице Башкирии цена квадратного метра составляет около 96 тыс. рублей.

– В целом Урал и Свердловская область в частности подошли к началу 2021 года более подготовленными, чем другие регионы. Если бы у нас на рынке тоже был дефицит объектов, как это сложилось, например, в приморских регионах (Краснодарский край, Калининград), то сегодняшние цены на жильё могли бы быть в полтора раза выше. Так что можно считать, что у уральцев рост цен был более комфортным для покупателя, – поясняет заместитель председателя комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов Михаил Хорьков.

Покупают жильё по средствам, а не по надобности

Как рассказывают «Октагон.Урал» сами девелоперы, высокого спроса на новостройки, как это было в конце 2020-го и первой половине 2021 года, уже нет.

– Постоянных звонков и десятков покупателей, которые готовы перекупать квартиру даже у тех, кто уже забронировал её, сейчас нет. Менеджеры спокойно работают, не сбиваясь с ног. Ажиотаж начинается, когда на рынок выбрасывают предложения с ценой чуть ниже рынка, но с большим сроком ожидания. Такие объекты уходят быстро. Зачастую это касается студий и однушек экономкласса, – рассказали корреспонденту издания в отделе продаж одного из екатеринбургских застройщиков, занимающихся реализацией проекта в спальном районе.

«А допустим, трёхкомнатные или четырёхкомнатные квартиры уходят тяжелее: если полтора года назад они стоили 7,5 миллиона рублей, то сейчас уже выставляются за 9,5 миллиона рублей, и это отпугивает потенциальных клиентов».

Отдел продаж одного из екатеринбургских застройщиков

Наблюдения уральских девелоперов относительно структуры рынка подтверждают и в Уральской палате недвижимости. Там отмечают, что больше 50 процентов продаж в новостройках приходится на малогабаритные квартиры площадью до 45 квадратных метров. Такой сдвиг обусловлен ценой объектов – менее 5 млн рублей, а именно в эту сумму пытаются уложиться более 70 процентов всех покупателей.

Цены не упадут, но акции вернутся

Однозначного ответа на вопрос о том, что будет с рынком недвижимости в России в 2022 году, ни эксперты, ни его участники пока дать не могут.

– В 2022 году мы не ожидаем рекордных показателей спроса: при условии, что экономическая ситуация будет оставаться стабильной, спрос будет ровным. Спровоцировать рост спроса и, как следствие, цен на рынке может повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке, а также ожидание ещё большей инфляции. Такие события обычно провоцируют население инвестировать свои сбережения, чтобы спасти их от инфляции. А покупка недвижимости всё ещё остаётся самым понятным и доступным инструментом инвестиций, – отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Как отмечают аналитики, девелоперы скорее будут поступаться объёмами продаж, нежели ценой. Это уже видно по выжидательной политике застройщиков – под конец года они стали выводить на рынок новые объекты порционно, чтобы не допустить его значительного расширения за счёт новых квартир и, как следствие, инициировать снижение цен.

Однозначного ответа на вопрос о том, что будет с рынком недвижимости в России в 2022 году, ни эксперты, ни его участники пока дать не могут.Фото: Aleksei Zaitcev/Unsplash

– Цены постепенно входят в режим стагнации – девелоперы фиксируют снижение объёмов продаж в метрах, поэтому мы ожидаем, что в первой половине 2022 года цены будут на достигнутых уровнях, а ближе к лету несколько ослабнут. Существенное снижение будет маловероятным. На фоне роста ставок и удорожания ипотеки снизится совокупная доля ипотечных сделок. При этом мы ожидаем, что по мере охлаждения спроса на первичном рынке новый виток популярности обретёт вторичка, о которой население несколько забыло на фоне всеобщего ажиотажа вокруг льготной ипотеки, – поясняет аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

В Российской Гильдии Риэлторов, в свою очередь, считают, что более вероятен вариант заморозки цен на достигнутом уровне. А уже их рост или падение будут зависеть от мер поддержки, которую Правительство будет оказывать рынку. Речь, в частности, идёт о продлении действия программы льготной ипотеки и её условиях. Напомним, в 2022 году программа должна быть свёрнута.

– Не исключено, что при сохранении текущей ситуации мы можем увидеть возвращение в инструментарий отделов продаж застройщиков таких уже забытых вещей, как различные акции и распродажи. Массовыми они, конечно, не станут, но, чтобы поддержать интерес потребителя, их вновь могут начать использовать, – заключил Михаил Хорьков.