Во время разработки генплана Екатеринбурга до 2045 года перед мэрией и застройщиками встал вопрос: что делать с не используемыми по назначению промзонами в центре города? Предприятия, когда-то занимавшие их, или прекратили свою деятельность, или были модернизированы, в результате чего освободились крупные территории. Они стали лакомым куском для девелоперов, но до начала застройки нужно решить проблемы инфраструктуры, финансирования, рекультивации и недобросовестных собственников.
Новый генеральный план Екатеринбурга разрабатывают с июня прошлого года. Во время работы над документом чиновники и представители бизнеса заметили, что в центре города есть невостребованные крупные промзоны. Предприятие либо прекратило работу, либо провело модернизацию, освободив часть территории, которая теперь используется неэффективно с градостроительной и экономической точки зрения.
По словам начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Руслана Габдрахманова, с начала 2000-х годов в центральной и срединной зонах города освободилось более 15 площадок.
– Территории, предварительно оценённые под реновацию, составляют около тысячи гектаров, потенциальный жилой фонд, который мы можем разместить, – около 6 миллионов квадратных метров. Там же могут появиться объекты социальной инфраструктуры: пока намечено строительство 13 тысяч мест в садиках и 22 тысяч мест в школах, – рассказал он на полях международной промышленной выставки «Иннопром», которая прошла в Екатеринбурге.
Запустить программу
Чтобы начать освоение таких территорий, создать внятную программу, мэрии требуется помощь застройщиков и промышленников, нужен анализ большого количества данных. Руслан Габдрахманов в качестве примера такой работы привёл Москву, где промышленными территориями занимается отдельное госучреждение.
– Они находят резидентов и предлагают площадки, а также рассматривают [освобождающиеся] промплощадки под жилищное строительство через комплексное развитие территорий (КРТ). Особенность в том, что необходимо постоянно проводить аналитику: надо понимать, как каждое предприятие или группа предприятий развивается – эффективно или неэффективно. Пока данных недостаточно, чтобы начать анализировать, – пояснил он.
Однако городская администрация готова модерировать процесс освоения территорий и развития новых функций с учётом экологических, транспортных и инфраструктурных аспектов.
Помимо регуляторной поддержки, мэрия готова помочь и финансово: бюджетные средства планируется направить на развитие транспортной инфраструктуры.
Принять участие в такой деятельности могут и инженерные организации, заинтересованные в новых потребителях коммунальных услуг.
Обязанности по рекультивации лягут в первую очередь на девелоперов. Они не считают это существенной проблемой, поскольку и без того часто решают геотехнические вопросы при застройке. Где-то могут потребоваться серьёзные затраты, которые компенсируют за счёт увеличения цены на недвижимость. Однако процесс должен быть самоэффективным, уверен директор по стратегическому развитию «Форум-групп» Сергей Воробьёв:
– Одни переезжают и зарабатывают на этом деньги, другие получают доступ к этой территории, строят на ней эффективное, качественное жильё, социальные и коммерческие объекты и зарабатывают на этом деньги. Город получает возможность сокращать издержки на транспортное движение, получает большие доходы от того, что в центре идут стройки, с которых платятся налоги, стройка формирует рабочие места. То есть территории, которые сегодня ничего не приносят, превращаются в источник дополнительных доходов.
Освободить место
Первой трудностью на пути реализации инициативы становится освобождение территорий. Предприятия, которые остались в городе, можно модернизировать и дальше развивать промышленность, полагает Руслан Габдрахманов. Однако застройщики отмечают: часть предприятий перестали выполнять свои функции. Порой одна территория может принадлежать по частям нескольким собственникам, которые не хотят идти на диалог.
– Есть примеры, когда у собственника благодаря тому, что его предприятие числится промышленным, минимальные налоги на землю и здание, и он может ничего не делать: потихонечку собирать аренду с «серых» арендаторов, никаких налогов не платить. Можно сделать парковку, которую никто не проверит, потому что промышленное предприятие и без пропуска не заедешь на территорию, – рассуждает Сергей Воробьёв.
Он считает, что горадминистрации и девелоперам нужно совместно доводить до таких владельцев информацию о возможности заработать на использовании территории или «создавать для них некоторые сложности».
По мнению директора Центра региональной политики РАНХиГС, директора АНО «Институт реформирования общественных финансов» Владимира Климанова, помочь решить проблему могут фискальные механизмы.
«Я искал бы фискальные механизмы для выдавливания нерадивых собственников или неэффективных владельцев, как часто это происходит с теми, кто затягивает строительство объектов и, используя их, уже уклоняется от налогообложения. Такие институты существуют, их можно применять».
Владимир Климанов
директор АНО «Институт реформирования общественных финансов»
– Другой вопрос, что в нашей стране много таких нерадивых собственников, которые владеют огромными земельными участками, используют их неэффективно, и ничего с ними не сделать, – говорит он.
Застройщики предлагают решать вопрос путём ведения диалога, создав для этого инструмент, схожий с механизмом КРТ.
– Тут и палку не надо перегибать, потому что право собственности и рыночный механизм никуда не должны деваться. Но инструмент призыва к диалогу, какой-то механизм надо придумывать, – добавил заместитель генерального директора «Синара-Девелопмент» по развитию Сергей Антонов.
Кроме того, действующие промпредприятия стоит переместить за пределы города, убеждён Сергей Воробьёв. В качестве примера он привёл хлебокомбинат «Смак», который переехал на прилегающую к городу территорию, получил средства от продажи участка, прекрасную логистику и увеличил мощности почти в два раза. Освободившаяся территория позволила развиваться ЖК «Екатерининский квартал».
Переезд хлебокомбината «Смак» обеспечил возможности для развития ЖК «Екатерининский квартал».Фото: Максим Конанков/Octagon.Media
Однако при переносе промышленных мощностей с привлекательных для девелоперов площадок необходимо определяться с тем, какие производственные участки сохранять.
– Как к этому относиться, какие производства сохранять или нет? Мы всегда говорим о какой-то абстрактной промышленности, но она бывает очень разной. Абстрактность надо в конкретику переводить, – отметил Владимир Климанов.
Жить и работать
Освобождая город от крупных предприятий, пребывающих в стеснённых условиях либо просто недобросовестных или неэффективных, нецелесообразно застраивать территории только жильём, полагают заинтересованные стороны. Требуются благоустройство, транспортная инфраструктура, досуговые зоны.
– Много площадок, которые девелоперам были бы интересны для вовлечения в преобразование, но делать там только жильё опасно. Нельзя город превратить в один спальный район. А как же объекты социальные, культуры, образования, транспорт и много всего? – заметил Сергей Антонов.
К тому же потоки людей, ежедневно перемещающиеся из периферийных районов в центральную или срединную часть Екатеринбурга, где сконцентрировано около 80 процентов рабочих мест, создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру. Сейчас в генплане учитывается обратная миграция, поэтому замещать производственные функции площадок придётся многофункционально. Помимо жилья, там должны появляться новые общественно-деловые, социальные и другие пространства, подчеркнул Руслан Габдрахманов.
Жители Екатеринбурга ежедневно перемещаются из периферийных районов в центральную или срединную часть города, где сконцентрировано около 80 процентов рабочих мест.Фото: Донат Сорокин/ТАСС
В градостроительных документах заложено и создание новых промышленных и коммунально-складских территорий, в основном сконцентрированных в восточной, юго-восточной и южной частях города. Они позволят создать около 200 тыс. рабочих мест.
В появлении новых рабочих мест заинтересованы в том числе девелоперы: это повышает ликвидность возводимого там жилья. Например, в микрорайоне Солнечный запланирована реализация логистического проекта – высокотехнологичного производства, связанного со складированием, хранением, фасовкой и распределением, рассказал Сергей Воробьёв. Также небольшие коммерческие предприятия формируют и первые этажи жилых домов.
– А где-то ситуация обратная: не хватает жилья, но много мест приложения труда. Это центральные районы города или, например, Уралмаш: там с работой нормально, но не хватает жилья, поэтому там строятся одни из самых ликвидных квартир, – отметил он.
05 июля 2022