В Свердловской области с 2023 года должна повыситься ставка по налогу на имущество организаций. Чтобы минимизировать налоговую нагрузку, власти ввели для предпринимателей 50-процентную скидку, пообещав, что налоговые платежи в следующем году не увеличатся. Сами бизнесмены уверены: на фоне оттока арендаторов и повышения налоговой ставки даже с учётом льгот работа офисных и торговых центров может стать нерентабельной.
Средства, полученные за счёт налога на имущество организаций, поступают в региональный бюджет. С 2019 года этот налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости, его ставку определяет регион.
С января 2023 года участников уральского рынка ожидает изменение условий: налоговая ставка для объектов недвижимости площадью более 5 тыс. квадратных метров должна подняться с 1 до 2 процентов (Владельцы помещений меньшей площади платят налог по-прежнему, более дешёвому методу, исходя из инвентарной стоимости. – τ.). До этого рост налогов был связан только с повышением кадастровой стоимости, которую ежегодно пересматривают.
У экспертов проблемы с оценкой
Как ранее писал «Октагон.Урал», каждый год свердловские суды получают сотни исков к Росреестру, с помощью которых предприниматели добиваются уменьшения кадастровой стоимости и, как следствие, снижения налога. Необоснованное завышение цен на недвижимость, как говорят владельцы, часто связано с ошибками в экспертизах. По словам представителей сферы, эта ситуация не разрешена до сих пор.
Проведением государственной кадастровой оценки по закону может заниматься только эксперт Минюста. Привлекать частных экспертов владелец недвижимости вправе лишь во время судебного разбирательства с Росреестром.
– У участников рынка есть вопросы к процедуре проведения оценки. Там часто бывают ошибки и завышение стоимости, – поясняет член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, основатель группы компаний «Априори» Сергей Козлов.
«Но стоит сказать, что эксперты сейчас завалены этими экспертизами – очередь на них составляет семь месяцев».
Сергей Козлов
член совета Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, основатель группы компаний «Априори»
Как он полагает, решить проблему можно с помощью расширения списка аккредитованных оценщиков.
Кроме ошибок в работе экспертов, владельцы офисных центров также указывают на общее завышение кадастровой стоимости объектов в регионе относительно других субъектов России.
– Мы с коллегами считали и увидели, что в Москве, например, в среднем квадратный метр оценивается в 58 тысяч рублей, а у меня в центре, например, 48 тысяч рублей. Но ведь арендная ставка в наших городах может различаться и в 20 раз, а налоги практически одинаковые. Как при таких условиях вести бизнес? – делятся в одном из офисных центров Екатеринбурга.
Рост налоговой ставки ударит по арендодателю
По словам генерального директора компании «Мультиклет» Бориса Зырянова (управляет деловым центром «Микрон»), рост налоговой ставки для офисных и торговых объектов до 2 процентов сделает их работу нерентабельной.
– Наши расчёты показывают, что и 1 процент – это неподъёмная ноша. Смягчать её нам удавалось за счёт льгот: при условии сохранения зарплат и количества работников владельцы недвижимости могли рассчитывать на снижение ставки до нуля. Но эти преференции действовали только до 2022 года, – сообщил собеседник. По его признанию, сейчас он пока не понимает, какая налоговая нагрузка ждёт его предприятие в будущем году.
– Но любое увеличение налогов может привести к массовому оттоку арендаторов из крупных торговых и бизнес-центров, – продолжает Борис Зырянов. – При средней рентабельности в 10 процентов прибыли у нас как владельцев деловых центров практически не остаётся – львиную долю доходов съедают обслуживание здания и налоги.
«Подъём ставок приведёт к тому, что мы вообще будем работать не в ноль, а в убыток. Решить проблему можно двумя путями – либо снижением расходов, экономией на обслуживании помещений, либо подъёмом ставок для арендаторов. Но последнее – это не выход, арендаторы просто разбегутся».
Борис Зырянов
генеральный директор компании «Мультиклет»
В Екатеринбурге, как и в целом по стране, продолжается массовый уход арендаторов и брендов западных компаний, что приводит к снижению покупательной способности населения и востребованности коммерческих площадей.
По данным консалтинговой компании NF Group, на рынок заходят новые игроки, но восполнить потерю арендаторов полностью торговые центры пока не могут. Согласно исследованию NF Group (имеется в распоряжении редакции), в этом году в Екатеринбурге открылся турецкий фешен-бренд Perspective.
Согласно оценкам аналитиков компании Focus Technologies, в Свердловской области фиксируется падение посещаемости торговых центров: за последние 10 месяцев поток посетителей снизился на 11 процентов к аналогичному периоду 2021 года и на 23 процента к тому же периоду допандемического 2019 года.
Власти предлагают бизнесу скидки
Отменять запланированное повышение налоговых ставок в регионе не стали, но 15 ноября депутаты областного заксобрания одобрили введение льгот по налогу на имущество организаций на 2023 и 2024 годы. Как отмечают в местном правительстве, полностью освобождены от уплаты налога организации, осуществляющие «социально значимую деятельность». Речь идёт о медицинских организациях, учреждениях образования и социального обслуживания.
Для владельцев офисных и торговых объектов введены скидки. В 2023 году они будут платить 50 процентов от суммы начисленного налога, в 2024-м сумма налогов будет уменьшена уже на 25 процентов. По сведениям «Октагон.Урал», в 2025 году планируется перевод на расчёт налога по кадастровой стоимости для всех владельцев коммерческих объектов, независимо от их площади.
В России продолжается массовый уход арендаторов.Фото: Сергей Карпухин/ТАСС
Главным условием получения скидки станет сохранение среднемесячной заработной платы работников на уровне не менее 100 процентов к среднеобластному значению и сохранение не менее 90 процентов сотрудников к уровню предыдущего года.
На круглом столе с участием уральских бизнесменов, посвящённом повышению налоговой ставки, представители региональных властей заверили, что в 2023 году налоговая нагрузка на предпринимателей должна будет сохраниться на уровне 2022 года. Сами бизнесмены слабо в это верят.
– У нас есть объект в области, но год от года налоги на него растут, и мы не понимаем почему – вроде и под льготы попадали, но кадастровая оценка растёт и налог за ней. Сейчас же мы не представляем, что нам начислят в 2023 году, даже исходя из 50-процентной скидки, которую нам пообещали, – рассказала собеседница издания, принимавшая участие во встрече.
В МУГИСО, в свою очередь, призывают предпринимателей активнее следить за изменением кадастровой стоимости своих объектов недвижимости. Это напрямую влияет на сумму налога.
– Чтобы участники рынка были в курсе изменений, кадастровая оценка до утверждения заранее выносится в публичный доступ. В этом году у нас прошла переоценка земельных участков, но замечаний поступило всего порядка 300 из 1,4 миллиона оценённых участков. Таким образом, мы видим, что бизнес согласен с этой оценкой, раз мало замечаний, – отмечает первый заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области Елена Николаева.
Владельцам недвижимости нужна дополнительная помощь
Как считают эксперты, негативные прогнозы участников рынка по поводу возможной нерентабельности деловых и торговых центров вполне обоснованны. Уже сейчас в регионах наблюдается пусть незначительный, но всё же рост числа объявлений о продаже торговых помещений.
– Самая сложная ситуация фиксируется в сегменте премиальных бизнес-центров, а наибольшим спросом пользуются помещения до 1 тысячи квадратных метров на срок не более трёх лет. Это если говорить об офисной недвижимости. Что касается торговой, то их заполняемость значительно снизилась, – комментирует ситуацию аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
«Отток посетителей сопоставим с самыми жёсткими периодами коронавирусных локдаунов».
Наталия Пырьева
аналитик ФГ «Финам»
По мнению специалистов, увеличение налоговой нагрузки окажет сильное негативное воздействие на отрасль. Спрос на помещения остаётся низким, и обеспокоенность представителей сферы в отношении ухода игроков с рынка, а также вынужденного повышения арендной платы, что приведёт к большему оттоку арендаторов, оправданна.
– В сложившихся обстоятельствах было бы целесообразно оказывать большую поддержку рынку коммерческой недвижимости. В зоне риска находятся премиальные бизнес-центры, крупные торговые центры и в целом крупные по площади помещения, поскольку в условиях массового распространения удалёнки и, безусловно, вследствие ухода крупных зарубежных игроков, которых по доле рынка не могут заменить отечественные, большие пространства неактуальны, – заключила Наталия Пырьева.
22 сентября 2022