Загородный курс

О росте интереса горожан к загородной недвижимости эксперты говорят с лета 2020 года. По данным аналитиков ЦИАН, за прошлый год этот рынок вырос на 65 процентов в среднем по регионам России. Но мало кто обращает внимание на корреляцию спроса на частные дома с волнами ограничений из-за COVID-19, очередная из которых вновь пошла по России летом текущего года.

– Рост спроса мы начали фиксировать с началом первых ограничений в 2020 году – тогда пришли клиенты, которые уже находились на стадии строительства, и им нужно было довести его до готовности, – рассказывает «Октагону» глава российского подразделения международного концерна Xella International (производит строительные материалы под брендом Ytong) Андрей Башкатов. – Но этот год опять бьёт рекорды: за пять месяцев прирост составил уже 130 процентов к аналогичному периоду 2020 года. Если сравнивать итоги за пять месяцев текущего года и 2019-го – хорошего для производителей стройматериалов, то скачок только по нашей продукции составил 233 процента. Нас спасали складские запасы, сейчас у отдела продаж даже вводятся квоты.

Рост спроса на стройматериалы и загородную недвижимость продолжается с лета 2020 года.Фото: Владимир Песня/РИА Новости

По словам эксперта, рост рынка находится в начальной стадии. Июнь, когда власти регионов РФ начали вводить новые ограничения, будет самым рекордным по продажам стройматериалов.

Cами девелоперы отмечают, что пандемия привела к тому, что городские жители изменили свои взгляды на частное жильё. Если раньше приоритет отдавался загородной недвижимости в виде дач, то сейчас людям стали интересны дома для комфортного и длительного проживания.

«Многоквартирные проекты в общей своей массе стали дегенерировать, а качественные массовые предложения на рынке загородной недвижимости, наоборот, расти. Это вызывало переток клиентов в загородный сегмент».

Илья Баков
директор компании «7 прудов»

Впрочем, отмечают участники рынка, качественные предложения встречались на рынке в преддверии пандемии, но были вымыты с него в кратчайшие сроки.

– Наиболее популярный сегмент «загородки» в Москве – это точечные варианты в 5–10 километрах от Москвы. Но сейчас их практически нет. И одной из проблем здесь является то, что происходит сейчас с земельными участками. Из-за того, что ликвидных участков на рынке осталось мало, они становятся предметом спекуляций и мошенничества. Например, земли выставляются на продажу с обременениями, но продавцы давят на покупателей, прикрываясь повышенным спросом, – пояснил «Октагону» владелец столичной строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Строители подняли планку

Кроме проблем с нехваткой земель значительно на развитии рынка сказывается и отсутствие товарных запасов у производителей стройматериалов. Сейчас резко вверх идут цены почти на все позиции. Подорожанием металлопроката уже никого не удивишь – этой проблемой занимаются в Правительстве, но рост пошёл и по другим категориям. Например, ценник поднялся на теплоизоляцию и даже дерево – клеенный брус, например, вырос в цене в два раза.

В итоге на рынке появились проблемы у небольших строительных компаний, которые не могли прогнозировать подобный рост стройматериалов, когда заключали договоры на строительство объектов в межстроительный сезон – зимой.

– На рынке появилось множество случаев, когда строители подписывали смету на дом под клеенный брус, но выкупить у производителя его не успели и теперь вынуждены покрывать убытки на зимних клиентов за счёт перекрытия прибыли от новых. Таким образом, на рынке появляется некое подобие пирамиды, которое при неожиданном падении заказов просто обанкротит строителей, – сетует один из собеседников «Октагона» на строительном рынке ЦФО.

Как отмечают участники рынка, серьёзной проблемой для отрасли сейчас является нехватка квалифицированных строителей.

Есть, конечно, и более дешёвые предложения – видя неудовлетворённый спрос, на рынок выходят неквалифицированные бригады. Их зачастую и нанимают частные заказчики, желающие сэкономить на строительстве.

– Чтобы решить проблему кадров, мы вводили обучение для строителей, а также создали площадку, где можно выбрать только аккредитованных и проверенных строителей. Мы понимаем, что решить вопрос кадров поможет и малая автоматизация строительной отрасли. В этом направлении тоже работаем – предлагаем партнёрам использовать специальные технические решения, которые позволяют автоматизировать труд. В итоге на объект нужно уже не пять каменщиков, а два, – поясняет Андрей Башкатов, отмечая, что это экономит и затраты на рабочую силу, и время на строительство.

Дома продаются кварталами

По словам участников рынка, строительный бум приводит к качественному сдвигу на рынке. Теперь большей популярностью стали пользоваться не индивидуальные проекты, а квартальный или комплексный девелопмент: когда застройщик или объединённая группа мелких строительных бригад выкупают участки земли возле уже действующих посёлков и строят дома на продажу. Таким образом, они обходят классическую схему поиска частного заказчика и работы с ним.

Как отмечают сами строители, такая схема позволяет получать большую маржу и экономить на сроках из-за отсутствия необходимости выполнения новых доработок проекта, придуманных заказчиком по ходу строительства. Кроме того, сроки экспозиции индивидуальных домов в отличие от типовых значительно выше, что также снижает доходы микродевелоперов.

На берегу Икшинского водохранилища планируется строительство готового коттеджного посёлка.Фото: сайт клубного поселка «Аквавилла»

«У нас в портфеле были подобные типовые объекты, построенные по квартальному принципу. Мы занимались их реализацией. И эти дома небольшой площади ценой в 5 млн рублей пользовались хорошим спросом и ушли довольно быстро», – рассказал президент ГК МАН Николай Савин на закрытом вебинаре для девелоперов «Инвестиции в загородную недвижимость», организованном компанией Xella.

Развитие рынка подтолкнуло обратить на него внимание и крупных девелоперов. О выходе на этот сегмент уже заявили в компаниях ПИК и «Инград».

– Нам было интересно предложить рынку загородный формат, который по своим качествам был бы сопоставим с жизнью в городе. Поэтому мы пришли к выводу, что это должен быть готовый коттеджный посёлок или ЖК мультиформатного типа. В этом году планируем вывести на рынок первый пилотный проект в формате готового коттеджного посёлка на берегу Икшинского водохранилища по Дмитровскому направлению, – пояснил «Октагону» директор департамента по управлению земельными активами ГК «Инград» Сергей Глебов.

По его словам, выход в сегмент крупных игроков обусловлен наличием большого количества земельных активов, которые не пригодны для традиционных многоэтажных ЖК.

– Сейчас уже не проблема получить кредит под строительство дома. Есть, например, «Почта Банк» с его POS-кредитами. Скоро выходит ВТБ с новой программой. Таким образом, финансовых инструментов становится больше, что должно повлиять на рынок. Но об эффективности этого инструмента можно будет судить чуть позже, – отмечает Максим Лазовский.

Удалёнка поможет рынку

По мнению экспертов, тренд на загородную недвижимость, ускоренный пандемией, будет поддерживаться и дальше.

«Современные реалии привели к изменениям в структуре потребительских ценностей – в эпоху удалённых форматов работы и онлайн-обучения всё больше семей стали рассматривать для себя возможность строительства частных домов».

Наталия Пырьева
аналитик ГК «Финам»

– Для девелоперов же этот сегмент интересен не столько бурным спросом, сколько обещаниями властей упростить вопрос с кредитованием подобных объектов, – отмечает аналитик.

Другую причину продолжающегося роста аналитики видят в повышении стоимости квартир в многоквартирных домах. При резком росте цен клиенты надеялись на их откат, но сейчас стало понятно, что его не будет – максимум возможно замедление.

– А когда цена на квартиру выросла и стала равной стоимости загородных объектов, то клиенты встали перед выбором – перебираться за город или оставаться в многоквартирных домах. Развитие же инфраструктуры, например вылетных магистралей и МЦД, позволило исключить один из плюсов городской недвижимости – транспортную доступность, – заключил аналитик «Фридом Финанс» Антон Скловец.